（交投房產(chǎn) 陳亮）當空氣質(zhì)量、人類(lèi)生存環(huán)境越來(lái)越受到關(guān)注時(shí)，作為公共生活和消費空間的購物中心也開(kāi)始考慮綠色環(huán)保問(wèn)題。如今全國商業(yè)地產(chǎn)項目中已經(jīng)有100多個(gè)綠色認證項目，部分開(kāi)發(fā)商正從用水、用電等各方面打造綠色購物中心。

綠色購物中心不僅僅是一個(gè)環(huán)保與企業(yè)社會(huì )責任的概念，同時(shí)也能為業(yè)主帶來(lái)租金提升、成本節省等經(jīng)濟利益，這背后是非常精細化和高專(zhuān)業(yè)度的節能運作。當然，由于國內市場(chǎng)有種種因素限制，并非所有商家都愿意進(jìn)行綠色商業(yè)地產(chǎn)的投入。

何為綠色商業(yè)?

現在的商場(chǎng)大多標榜大體量、體驗式、娛樂(lè )化概念，但很少有業(yè)者突出綠色主題。事實(shí)上，在國際上大多數有品牌的百貨店、購物中心都會(huì )將綠色環(huán)保作為內部或外部的必備認證條件之一。

那么何為綠色商業(yè)?

長(cháng)期研究綠色商業(yè)的RET睿意德首席分析師施瑾告訴記者，多數商家進(jìn)行綠色設計時(shí)主要從水、電、采光、可循環(huán)使用和機電系統等方面入手，其中，水的循環(huán)處理使用和LED節能燈是最為常見(jiàn)的綠色建筑節能手段。

換言之，這主要體現在對綠色建筑的要求上。記者采訪(fǎng)了解到，LEED綠色認證在世界范圍被廣泛采用，在中國則有《綠色建筑評價(jià)標準》，簡(jiǎn)稱(chēng)GB。這兩項標準都在關(guān)注雨水回收利用和可再生能源，LEED還對中水處理系統、機電系統等方面有額外的要求。

RET睿意德最新“綠色商業(yè)地產(chǎn)”報告顯示，獲得LEED和GB認證與預認證的開(kāi)發(fā)商主要有萬(wàn)達、華潤、太古、瑞安、方興和凱德等。全國經(jīng)過(guò)GB認證的商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑約117個(gè)，其中萬(wàn)達獲得了84個(gè)，萬(wàn)達要求從2010年之后所有的萬(wàn)達廣場(chǎng)都取得綠色建筑設計標識。

“K11、尚嘉中心等就大量使用了LED燈，這種節能燈比普通的燈減少15%~20%的燈光能耗，同時(shí)燈光自動(dòng)感應控制系統也可以大大節省電能。而水循環(huán)系統則可大做文章，比如K11利用雨水回收系統，回收雨水后可以用于戶(hù)外灌溉，尚嘉中心則利用雨水回收系統增加機房收集池，珠江城大廈以冷卻盤(pán)管冷漿水進(jìn)行水回收。在建筑設計上，星巴克的部分門(mén)店屋頂增加節能隔熱板并采用45度傾斜設計，讓室內降溫還能收集雨水灌溉?！笔╄f(shuō)。

歐尚一位內部人員告訴《第一財經(jīng)日報》記者，歐尚就使用了中水系統，將水資源循環(huán)利用，比如一次使用后的水可以再用于廁所或其他方面的沖洗，可節省20%~30%的水資源。有時(shí)還可以利用一些高科技的低流水或無(wú)流水設備來(lái)節水，比如節水小便池等。

施瑾進(jìn)一步指出，除了水和電，材料的環(huán)保也很重要。以星巴克為例，在直營(yíng)門(mén)店建設和翻修過(guò)程中均是采用本地材料和工人，并盡可能采用重復利用和回收利用的材料，其墻紙是用星巴克裝咖啡豆的袋子循環(huán)利用制作的。

機電系統當數最為成體系的節能技術(shù)，尚嘉中心最為高技巧技術(shù)之一就是高效變頻空調系統，其采用冷凍機組、熱交換器，可以節省15%能耗;珠江城大廈的風(fēng)渦輪發(fā)電機有2個(gè)吸風(fēng)口，另有4個(gè)風(fēng)渦輪發(fā)電機。此外，還有CO2檢測系統，若有濃度超標則可自動(dòng)報警，增加新風(fēng)量。

此外，企業(yè)的綠色商業(yè)理念還體現在加入綠色行動(dòng)之中。比如，家樂(lè )福在華使用電動(dòng)車(chē)作為購物班車(chē)，以節能環(huán)保。從2006年開(kāi)始，家樂(lè )福平均每年對現有門(mén)店投入約3000萬(wàn)元人民幣資金進(jìn)行節能改造。

記者在采訪(fǎng)中注意到，在與開(kāi)發(fā)商合作的入駐購物中心的各業(yè)態(tài)品牌中，不少外資品牌如ZARA、LV、GAP、耐克、肯德基、麥當勞、星巴克等，都對自身門(mén)店的節能、節水、節材、室內環(huán)境、綠色營(yíng)運等各方面有一定要求。

綠色經(jīng)濟模型

如果你以為綠色環(huán)保節能僅僅是一味地投入，那就錯了，在上述高科技精細化的環(huán)保設計之下，綠色商業(yè)有一套完整的經(jīng)濟模型。

首先當然要看成本，上述節能設備每平方米的成本從100多元到1000多元不等，“比如K11的雨水回收系統、LED燈、CO2檢測系統、能耗分項計量系統和節水系統等每平方米的成本為144元。而珠江城大廈的日光感應細聽(tīng)、冷輻射、雙層幕墻、低水流裝置、高效制冷機、CO2感應器、水回收等的每平方米成本則在1000元左右。綠色裝修和設備的投入占整體購物中心建安成本的2%至10%不等?！笔╄嘎?。

根據RET睿意德“綠色商業(yè)地產(chǎn)”報告，進(jìn)行了環(huán)保節能投入后，綠色購物中心在水電等能耗方面可以節省20%左右的成本，細化到每平方米，則GB認證的一星級項目每平方米每年因節能而節省的成本約為6元，二星級節省50元/平方米?年，三星級的節省數字為75元/平方米?年。這一點(diǎn)也可以從商家的數據得到證實(shí)：截至2013年底，家樂(lè )福較2008年單店總耗電量平均節省了13.7%。

而且，綠色購物中心的經(jīng)濟意義遠不止于此，它對于業(yè)主方和使用方形成了一條綠色商業(yè)價(jià)值鏈。

對業(yè)主方而言，綠色商業(yè)首先能增加物業(yè)收入，包括較高的租金、高租金增長(cháng)率和高出租率，比如綠色商業(yè)的租金可以提高9%~10%，售價(jià)可提高5%~6%。此外綠色購物中心的營(yíng)運成本和能耗皆可降低、有利于物業(yè)價(jià)值提高、建造成本控制，綠色購物中心的生命周期維修成本也會(huì )降低。

對使用方而言，綠色商業(yè)項目的建筑營(yíng)運成本、建筑能耗消費和成本都可降低，裝修和維護成本也可降低，另外有一項隱形益處——建筑環(huán)境素質(zhì)的改善，比如降低員工病假率、吸引雇員和提升生產(chǎn)力，從而提升企業(yè)凈利潤率、提升企業(yè)價(jià)值。

RET睿意德“綠色商業(yè)地產(chǎn)”報告顯示，美國的綠色購物中心每年每平方米的生產(chǎn)效益可提升1200元，商業(yè)租金可提升9%~10%。在新加坡，44%的用戶(hù)愿意支付達5%的額外售價(jià)來(lái)購買(mǎi)綠色建筑物業(yè)。澳大利亞市場(chǎng)通過(guò)綠色商業(yè)可提升1.25%的生產(chǎn)力，每年每平方米的生產(chǎn)效益可提升190元~220元。

既然效果如此顯著(zhù)，為什么國內的綠色商業(yè)地產(chǎn)數目寥寥?據估計，中國市場(chǎng)目前只有約15%~16%的購物中心是綠色建筑。

“國外的綠色環(huán)保意識較強，因此綠色建筑的購物中心會(huì )比較容易提升租金和售價(jià)，而國內的綠色商業(yè)項目就不一定了。還有個(gè)隱性問(wèn)題，在海外市場(chǎng)，很多建筑都是幾十年甚至上百年不變的，綠色投入會(huì )有長(cháng)期回報保障，即便第一任業(yè)主出售了物業(yè)，萬(wàn)一之后物業(yè)出現問(wèn)題，第一任開(kāi)發(fā)商也要配合解決，可在國內市場(chǎng)，幾十年內一個(gè)物業(yè)可能翻修或出售多次，前任業(yè)主不會(huì )對后續物業(yè)問(wèn)題負責，所以中國的綠色商業(yè)還為數不多?！币晃辉?jīng)參與環(huán)保商場(chǎng)設計的業(yè)者坦言。

正因如此，在中國市場(chǎng)綠色商業(yè)的開(kāi)展會(huì )有一定困難，比如綠色商業(yè)的收益在短期內不能完全體現，許多開(kāi)發(fā)商只看眼前利益而不愿意多投入。然而，對于國內成功的開(kāi)發(fā)商而言，綠色建筑代表著(zhù)一整套新型運營(yíng)模式。未來(lái)，受益于此的開(kāi)發(fā)商將會(huì )熱衷于打造綠色建筑項目。